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17.09.2021

Superbonus 110: sì agli interventi su immobile composto da più unità, di cui una appartiene alle “categorie fittizie”

La risposta n. 599/2021 dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate risponde ad un quesito posto da un contribuente sulla validità del Superbonus 110% per la realizzazione di interventi per la riduzione del rischio sismico e per l’efficientamento energetico su un edificio già esistente composto da una unità (F/4), da una unità (A/3 ) e da una unità (C/2), posseduto da due comproprietari (coniugi) che l’hanno acquistato tramite due atti di compravendita separati.

Come presentato nell’istanza, in questo immobile, censito dal catasto del 1976 come patrimonio edilizio rurale, negli anni sono stati effettuati alcuni interventi di ristrutturazione: sulla parte dell’edificio accatastata A/3 i lavori sono stati terminati; sulla parte accatastata in F/4 i lavori si sono interrotti e sono stati conclusi solo quelli  esterni e quelli relativi alle strutture portanti, mentre quella accatastata in C/2 è rimasta inalterata.

L’istante, sulla base del fatto che il Superbonus è applicabile agli interventi realizzati su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate (anche se di proprietà di un unico soggetto o in comproprietà con più soggetti), chiede al fisco ulteriori informazioni circa l’utilizzo dell’agevolazione al 110% qualora volesse avviare i seguenti lavori per l’efficientamento energetico dell’immobile:
 
  • A) un intervento strutturale sulle parti comuni dell'edificio (le strutture portanti), per conseguire dopo l'intervento il miglioramento di almeno una classe di rischio su tutto l'edificio;

  • B) opere edilizie che portino la unità immobiliare attualmente censita nella categoria catastale C/2 (prima D/10) in C/6, composta da una autorimessa e da un posto auto coperto, unità pertinenziale alla abitazione che si ricaverà dalla ristrutturazione edilizia della unità immobiliare, attualmente censita nella categoria catastale F/4 (già F/3);

  • C) opere edilizie al termine delle quali la unità immobiliare attualmente censita F/4 sarà una unità ad uso abitativo. In particolare intende realizzare opere per la coibentazione dell’involucro opaco, pavimenti e posa di finestre e portefinestre, e l’installazione di un nuovo impianto di climatizzazione invernale in sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale demolito;

  • D) istallare sull'edificio un impianto fotovoltaico di circa 11 KW a servizio dell'unità immobiliare abitativa che risulterà al termine dell'intervento, attualmente censita quale unità F/4 “unità immobiliare in corso di definizione”.

L’Agenzia delle Entrate, dopo aver ripercorso le diverse disposizioni previste dalla norma, risponde al quesito precisando che l’unità che appartiene alla categoria catastale F/4 (“unità in corso di definizione”) rientra nelle cosiddette “categorie fittizie”, come tutte le unità che appartengono alla lettera F, specificando che tali categorie sono state istituite per “l’esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate(compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di unità immobiliari urbane, donazioni di parti di immobili non costituenti unità immobiliari urbane”. Si tratta comunque, come precisa l’Agenzia, di edifici classificati come “esistenti” e quindi,  con le modifiche della legge di bilancio 2021, a partire dal 1° gennaio 2021 le spese sostenute per la loro ristrutturazione edilizia possono essere ammesse al Superbonus (a patto che tutti gli adempimenti previsti siano effettuati).

Per le spese antisismiche la detrazione massima sarà di 96.000 euro per ciascuna delle tre unità che costituiscono l’edificio in cui avverrà la ristrutturazione, che comprendono anche le spese per gli interventi iniziati negli anni precedenti e mai conclusi nell’unità in categoria catastale F/4.

Anche per gli interventi del punto B, che porterà l’unità ad essere in categoria catastale C/6, il limite di detrazione è di 96.000 euro, ma l’Agenzia specifica che per usufruire del Superbonus questi interventi dovranno essere “classificati nel titolo abilitativo cosi come sopra evidenziato e che dallo stesso risulti il cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare nella categoria catastale C/6 nonché il vincolo di pertinenzialità con l’unità abitativa che deriverà dai lavori effettuati sull’unità attualmente accatastata come F/4”.

Per quanto riguarda il punto C, la detrazione al 110% richiede il presupposto che nel titolo edilizio F/4 venga previsto il cambio di destinazione d’uso in abitativo, e per calcolare i limiti di spesa si dovrà tenere conto del numero delle unità che compongono l’immobile (incluse le pertinenze). Al richiedente viene ricordato però che gli edifici oggetto degli interventi devono essere dotati di impianto di riscaldamento (anche non funzionante, purché sia riattivabile con interventi di manutenzione anche straordinaria). Se, come dichiarato dall’istante, l’edificio attualmente accatastato in categoria F/4 (prima F/3) era dotato di impianto di riscaldamento prima degli interventi di ristrutturazione precedente (interrotti e mai terminati), allora esso può godere delle agevolazioni previste dal Superbonus per l’efficientamento energetico.

Infine, l’Agenzia delle Entrate conferma che, in relazione al punto D delle richieste dell’istante, egli potrà usufruire anche dei vantaggi fiscali per le spese per l’impianto fotovoltaico da installare a servizio dell’unità immobiliare abitativa che risulterà una volta conclusi gli interventi, che attualmente appartiene alla categoria catastale F/4.