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No al Superbonus per immobilli “al grezzo”

La risposta 174 pubblicata il 16.03.2021 dall’Agenzia delle Entrate chiarisce una questione posta sulle unità di categoria catastale F/3

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una questione posta da un condominio circa l’accesso al Superbonus per la realizzazione di interventi di isolamento termico dell’involucro dell’edificio e di altri interventi trainati di efficientamento energetico, per raggiungere il miglioramento energetico di due classi.

Il condominio istante precisa che l’edificio si compone da cinque piani fuori terra per un totale di 18 appartamenti, di cui 5 risultano “al grezzo” e sono accatastati nella categoria catastale F/3, quella delle strutture immobiliari non ancora completate. In alcune di queste unità sono presenti sia le tamponature esterne che interne e gli intonaci esterni sono finiti, mentre in altre gli intonaci interni sono solo sbruffati e sono privi di impianti, finestre, infissi interni e pavimentazioni; per queste 5 unità i proprietari non prevedono una data di ultimazione dei lavori a causa di mancata liquidità.

In base alla situazione presentata, il condominio istante chiede di sapere se:
  1. l'esistenza di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 preclude la possibilità al condominio di accedere alle agevolazioni previste per il cd. Superbonus;
 
  1.  se le medesime unità F/3 partecipano o meno alla formazione dell'importo complessivo di spesa ammissibile ai fini delle agevolazioni previste;
 
  1. nell'ipotesi di accesso al regime del cd. Superbonus, se possono essere eseguite, sulle unità F/3, gli interventi trainati di cui all'articolo 14 del decreto legge n.63 del 2013.

L’Agenzia delle Entrate, in risposta al caso presentato, sottolinea che la condizione indispensabile per accedere alle detrazioni previste dal Superbonus sia che i lavori vengano realizzati su unità immobiliari e su edifici “esistenti”, dotate di impianto di climatizzazione invernate, di natura residenziale, ad esclusione delle unità di categoria catastale A/1, A/8  e A/9, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.
Le unità immobiliari di categoria F/3 sono “unità in corso di costruzione” e quindi non rientrano tra le unità esistenti di natura residenziale che possono usufruire delle detrazioni al 110%.

L’Agenzia però  specifica che “la presenza delle cinque unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 non preclude, tuttavia, la possibilità al condominio Istante di accedere al Superbonus considerato che le restanti unità immobiliari sono diversamente accatastate ed hanno natura residenziale, sempre che venga rispettata per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro, l'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio esistente, senza considerare le unità in corso di costruzione”.

Per quanto riguarda i quesiti 2 e 3 posti dal condominio istante, l'Agenzia stabilisce che le cinque unità accatastate in categoria F/3 non concorrono alla formazione della spesa massima ammissibile per le agevolazioni previste per gli interventi di isolamento termico, dato che bisogna tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all'inizio dei lavori.
In conclusione, l’Agenzia delle Entrate ha decretato che nel caso presentato, il condominio potrà beneficiare, per gli interventi di efficientamento energetico (trainanti e trainati), della detrazione calcolata sulle spese in funzione di 13 unità immobiliari, escludendo le 5 unità immobiliari in categoria catastale F/3.
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