Focus Incentivi
Questo articolo ha più di 3 anni
Superbonus al 110% su edifici con abusi edilizi, molte le situazioni in cui si può ottenere il bonus
Usufruire del Superbonus al 110% su edifici con abusi sanabili e soluzioni per abusi non sanabili
Il superbonus al 110% è fruibile anche su edifici caratterizzati da situazioni di abuso edilizio sanabili, lo ha comunicato l’Agenzia delle Entrate delle Marche in seguito ad una domanda specifica giuntale da parte del Collegio dei Geometri.
Il chiarimento arriva con il parere 910-1 di Agosto 2020 e chiarisce le dinamiche che regolano i rapporti tra bonus fiscali fino al 110% e regolarità urbanistica, precisando che l’incentivo può essere ottenuto per gli immobili che siano stati oggetto di modesti interventi privi di titolo amministrativo, predisponendo una semplice dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che indichi: data di inizio lavori e interventi agevolabili.
Per comprendere se sia possibile o meno usufruire del superbonus 110% su edifici privi di titolo è necessario comprendere quale sia la ragione che ha provocato l’abuso edilizio.
L’Ag. Entrate delle Marche ha chiarito che, ad esempio, se l’abuso edilizio dipende dall’utilizzo di un tipo di provvedimento errato (ad esempio una Dia al posto di una concessione edilizia) si può richiedere una sanatoria che, trasmessa all’Agenzia delle Entrate, impedirà il decadimento dei benefici fiscali precedenti.
Diverso è il caso per gli edifici su cui siano state effettuate opere abusive non sanabili, in quanto in contrasto con gli strumenti urbanistici e i regolamenti edilizi. In questi casi i benefici fiscali decadono a meno che gli interventi non ricadano nel margine di tolleranza concesso dall’Art. 49 del Dpr 380/2001, secondo cui vi è una tolleranza del 2% in altezza, per distacchi, cubatura o superficie coperta, garantito il rispetto delle destinazioni e degli allineamenti.
In caso l’immobile oggetto di interventi da incentivare rientri in questo limite di tolleranza sarà possibile predisporre una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà indicante la data di inizio lavori, la tipologia dei lavori (in edilizia libera) e la dichiarazione di eccedenza (entro il limite del 2%).
Dove invece si sia in presenza di edifici che sono stati sottoposti a interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione, oppure caratterizzati da abusi superiori al limite del 2% sarà necessario: procedere all’inverso, risalendo all’ultima situazione legittima, e tentare di rimediare agli abusi con una domanda di sanatoria, il pagamento di una sanzione o la demolizione.
L’Agenzia delle Entrate ha sottolineato la rischiosità di sovrapporre tacitamente la richiesta di bonus fiscale a un edificio in abuso edilizio, su questi edifici infatti per legge è possibile realizzare solo opere di manutenzione, mentre le autorizzazioni per innovazioni o migliorie possono essere rilasciate solo su immobili in piena legittimità.
Una via d’uscita per questa fattispecie è concessa dalla circolare Lunardi, Lavori pubblici 7 agosto 2003 numero 41714, che ammette la possibilità di realizzare lavori edili su immobili illegittimi se, prima dei nuovi lavori, si richieda una sanatoria. In questo caso, pur considerando i rischi del committente, è possibile avviare gli interventi da incentivare in attesa di ricevere la sanatoria urbanistica.
Il chiarimento arriva con il parere 910-1 di Agosto 2020 e chiarisce le dinamiche che regolano i rapporti tra bonus fiscali fino al 110% e regolarità urbanistica, precisando che l’incentivo può essere ottenuto per gli immobili che siano stati oggetto di modesti interventi privi di titolo amministrativo, predisponendo una semplice dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che indichi: data di inizio lavori e interventi agevolabili.
Per comprendere se sia possibile o meno usufruire del superbonus 110% su edifici privi di titolo è necessario comprendere quale sia la ragione che ha provocato l’abuso edilizio.
L’Ag. Entrate delle Marche ha chiarito che, ad esempio, se l’abuso edilizio dipende dall’utilizzo di un tipo di provvedimento errato (ad esempio una Dia al posto di una concessione edilizia) si può richiedere una sanatoria che, trasmessa all’Agenzia delle Entrate, impedirà il decadimento dei benefici fiscali precedenti.
Diverso è il caso per gli edifici su cui siano state effettuate opere abusive non sanabili, in quanto in contrasto con gli strumenti urbanistici e i regolamenti edilizi. In questi casi i benefici fiscali decadono a meno che gli interventi non ricadano nel margine di tolleranza concesso dall’Art. 49 del Dpr 380/2001, secondo cui vi è una tolleranza del 2% in altezza, per distacchi, cubatura o superficie coperta, garantito il rispetto delle destinazioni e degli allineamenti.
In caso l’immobile oggetto di interventi da incentivare rientri in questo limite di tolleranza sarà possibile predisporre una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà indicante la data di inizio lavori, la tipologia dei lavori (in edilizia libera) e la dichiarazione di eccedenza (entro il limite del 2%).
Dove invece si sia in presenza di edifici che sono stati sottoposti a interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione, oppure caratterizzati da abusi superiori al limite del 2% sarà necessario: procedere all’inverso, risalendo all’ultima situazione legittima, e tentare di rimediare agli abusi con una domanda di sanatoria, il pagamento di una sanzione o la demolizione.
L’Agenzia delle Entrate ha sottolineato la rischiosità di sovrapporre tacitamente la richiesta di bonus fiscale a un edificio in abuso edilizio, su questi edifici infatti per legge è possibile realizzare solo opere di manutenzione, mentre le autorizzazioni per innovazioni o migliorie possono essere rilasciate solo su immobili in piena legittimità.
Una via d’uscita per questa fattispecie è concessa dalla circolare Lunardi, Lavori pubblici 7 agosto 2003 numero 41714, che ammette la possibilità di realizzare lavori edili su immobili illegittimi se, prima dei nuovi lavori, si richieda una sanatoria. In questo caso, pur considerando i rischi del committente, è possibile avviare gli interventi da incentivare in attesa di ricevere la sanatoria urbanistica.
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