APE: il Consiglio Nazionale del Notariato interviene sulle novità del DL Destinazione Italia

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha diffuso una nota nei giorni scorsi per fare il punto sulle principali novità del Dl 145/2013, meglio noto come Destinazione Italia, in merito alle novità sui certificati energetici. Come abbiamo già scritto nei giorni scorsi, il decreto legge modifica le regole (varate appena lo scorso 3 agosto) sull’obbligo di dotazione e allegazione degli APE, modificando nello specifico i commi 7 e 8 dell’art. 1 DL 145/2013.

La nuova norma, pubblicata in Gazetta Ufficiale lo scorso 23 dicembre 2013, ha modificato profondamente gli obblighi di Allegazione, di Informativa e di Consegna degli Attestati di Prestazione Energetica, lasciando invece immutata la disciplina vigente in tema di Dotazione degli APE.

Queste le novità principali sottolineate nel documento del Consiglio Nazionale del Notariato:

1. Esclusione degli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa per gli atti traslativi a titolo gratuito;
2. Precisazione che gli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa riguardano non solo l’atto di compravendita ma, anche, in generale, tutti gli “atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso”, con ciò confermando l’interpretazione prudenziale già proposta dal Consiglio Nazionale del Notariato.
3. Precisazione che gli obblighi di consegna e di informativa riguardano i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Sono esclusi da tali obblighi, pertanto, oltre i contratti che non possano considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto, subentri ex art. 2558 c.c., ecc.) anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno).
4. Limitazione dell’obbligo di allegazione ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo oltre che per i contratti non soggetti a registrazione anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari.
5. Eliminazione della nullità quale sanzione per il caso di violazione dell’obbligo di allegazione (con possibilità di “sanatoria” per i contratti stipulati tra il 4 agosto 2013 e l’entrata in vigore della nuova norma, eventualmente nulli per mancata allegazione dell’attestato energetico)
6. Previsione di una sanzione pecuniaria per la violazione dell’obbligo di allegazione nonché in caso di mancata documentazione in atto, con l’inserimento dell’apposita clausola, dell’adempimento degli obblighi di informativa e di consegna; la nuova norma, quindi, dà maggior peso agli obblighi di informativa e di consegna, ed al requisito formale dell’attestazione ad opera dell’acquirente e del conduttore dell’avvenuto loro adempimento, requisito la cui mancanza, in precedenza, era ritenuta priva di qualsiasi sanzione.

Obbligo di dotazione per gli atti a titolo gratuito: alcune anomalie

La norma prevede che l’obbligo di dotazione sussista ancora per gli atti traslativi a titolo gratuito, ma allo stesso tempo non prevede obblighi di allegazione, informativa e consegna: un’anomalia che non avrebbe senso e che il Consiglio Nazionale del Notariato auspica venga rivista in sede di conversione.

Obbligo di allegazione: multe fino a 18mila euro se manca l’APE

La norma in commento ha previsto l’obbligo di Allegazione per i seguenti atti:

• La compravendita;
• Gli atti di trasferimento a titolo oneroso (ad es. permuta, assegnazione di alloggi da cooperative edilizie, datio in solutum, conferimento in società, ecc.);
• I contratti di nuova locazione con esclusione di quelli che hanno per oggetto singole unità immobiliari.

Sono stati esclusi, invece, dall’obbligo di Allegazione, gli atti traslativi a titolo gratuito.

La nuova disposizione prescrive l’obbligo di allegazione dell’APE ai contratti di compravendita immobiliare o agli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso, senza, peraltro, precisare il diritto oggetto di trasferimento.

Nel silenzio del legislatore al riguardo, deve ritenersi applicabile la normativa in tema di allegazione della certificazione energetica:

• nel caso di trasferimento sia dell'intera proprietà che di una quota di comproprietà;
• nel caso di trasferimento sia della piena o della nuda proprietà che di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
• nel caso di costituzione di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione).

Per quanto riguarda le parti comuni condominiali va escluso l’obbligo sia di dotazione che di allegazione dell’attestato di prestazione energetica.

Obbligo di consegna: necessario per i nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari

La norma stabilisce l’obbligo di allegazione dell’APE, ma il Consiglio Nazionale del Notariato conviene anche che sussista l’obbligo di consegna all’acquirente e/o al nuovo conduttore dell’attestato di prestazione energetica, autonomo e distinto rispetto all’obbligo di allegazione e da adempiere prima che si verifichi il presupposto stesso per l’allegazione (ossia prima della stipula del contratto traslativo e/o di nuova locazione).

“Vi è un momento (quello della conclusione delle trattative) – si legge nel documento - in cui l’alienante e/o il locatore debbono consegnare all’acquirente e/o al conduttore l’attestato di prestazione energetica, fermo, restando, poi l’obbligo per l’alienante e/o il locatore di provvedere all’allegazione al contratto definitivo. Si ritiene sussistente un obbligo di consegna dell’attestato, autonomo e distinto rispetto all’obbligo di allegazione e precedente rispetto a quest’ultimo. Si rammenta che in base alla disciplina vigente vi è anche un altro obbligo, precedente a quello di consegna, che incombe sul proprietario, ed è l’obbligo di “messa a disposizione” dell’attestato di prestazione energetica”.

In pratica l’immobile deve essere dotato dell’APE nel momento stesso in cui il proprietario intende o trasferirlo o locarlo (a prescindere dalla circostanza che si avvalga di mezzi di comunicazione commerciale): un autonomo obbligo di consegna deve, poi, essere ammesso per i nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari, per i quali è previsto l’obbligo di inserimento della clausola con la quale il conduttore dichiari di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’APE”, ma per i quali è invece escluso l’obbligo di allegazione.

Obbligo di informativa

Si tratta di un obbligo a carico dell’alienante ( per contratti di compravendita/traslativi a titolo oneroso) o del locatore (per nuove locazioni) già previsto nella normativa vigente.
L’ adempimento di tale obbligo deve essere anche debitamente documentato mediante l’inserimento in atto di apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici.

“Si ritiene che debba trattarsi non tanto di informazioni generiche – nota il Consiglio - circa la disciplina dettata in materia di certificazione energetica, quanto di informazioni specifiche, concernenti in particolare la prestazione energetica dell’edificio trasferito o locato, quali desumibili dall’attestato di prestazione energetica del quale l’edificio deve essere dotato (dati relativi all’efficienza energetica, valori di riferimento ed in particolare la classe di prestazione energetica di appartenenza, raccomandazioni circa gli interventi da eseguire per migliorare il rendimento energetico, ecc. ecc). In atto sarà sufficiente riportare la dichiarazione dell’interessato che ha ricevuto “le informazioni”, senza dover esplicitare, nel dettaglio, il tipo e la qualità delle informazioni ricevute”.


In allegato il documento completo diffuso dal Consiglio Nazionale del Notariato.