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Superbonus 110: come si calcola il miglioramento della classe energetica in un condominio composto da unità residenziali e unità per il terziario?

La risposta n. 453/2021 dell’Agenzia delle Entrate ad un quesito sull’applicazione del Superbonus e il calcolo del miglioramento di classe energetica in un edificio composto da unità di diversa categoria catastale

L’Agenzia delle Entrate pubblica la risposta n. 453/2021 con cui chiarisce cosa prevede l’applicazione del Superbonus 110 a edifici composti da più unità che appartengono a diverse unità catastali e come viene calcolato il miglioramento della classe energetica.

Nello specifico caso presentato dal quesito, viene richiesto all’Agenzia come valutare il miglioramento di due classi energetiche quando l’edificio in cui verranno effettuati gli interventi di efficientamento energetico è composto da diversi volumi (A, B e C), dove sono presenti sia unità residenziali ad uso abitativo (categoria catastale A) e da unità a destinazione produttiva/terziaria (appartenenti alla categoria catastale D).

Nel quesito posto, l’istante riferisce che il volume A (il corpo principale) sarà oggetto di un intervento di riqualificazione energetica del tetto e della parete sud, mentre nel volume B (il corpo secondario) verrà effettuato un intervento di riqualificazione energetica del tetto-piano di copertura.
I condomini delle unità residenziali intendono usufruire del Superbonus 110 per gli interventi di efficientamento energetico trainanti  sulle parti comuni condominiali sui volumi A e B.

Nella risposta viene specificato che tra gli interventi trainanti anche gli interventi per la coibentazione del tetto che l’istante intende realizzare nei volumi dell’edificio, come previsto della modifica apportata al comma 1 dell’articolo 119 della legge di bilancio 2021.

L’Agenzia delle Entrate dichiara che nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese per il calcolo della detrazione possono essere considerate soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Nel momento in cui la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostiene le spese per le parti comuni. Se questa percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Il miglioramento di due classi energetiche (o il conseguimento della classe più elevata possibile) deve essere dimostrato con l’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) convenzionale, rilasciato da un tecnico abilitato come dichiarazione asseverata. Nel caso di edifici composti da più unità, il documento viene redatto per l’intero edificio, e non per la singola unità immobiliare, ma bisogna tenere presente che ci sono diversi casi che si possono presentare:
 
  • nel caso di incidenza residenziale > 50% riferita alla superficie catastale, si considerano nell'APE convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d'uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo;

  • nel caso di incidenza residenziale ≤ 50% riferita alla superficie catastale, le unità immobiliari da considerare nell'APE convenzionale sono solo quelle residenziali, comprese anche le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.

Nell'APE convenzionale possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica, a seconda della percentuale di incidenza residenziale dell'edificio.

In conclusione, l’Agenzia delle Entrate stabilisce che l’istante, per i lavori di efficientamento energetico e miglioramento delle classi che andranno effettuati sui volumi A e B, dovrà rispettare il 25% minimo della superficie disperdente lorda interessata dall'intervento, richiesto per usufruire del Superbonus, prendendo in considerazione l’interezza dell’edificio.
 
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